Prévention du blanchiment de capitaux dans le secteur de l’immobilier commercial (AML)

Le code monétaire et financier dans son article L561-2 précise que les personnes assujetties aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux sont soumises à une obligation de déclaration au procureur de la république et ont une obligation de vigilance en amont. Les professionnels de l’immobilier sont également soumis au statut fixé par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet).

Dans le secteur de l’immobilier commercial, l’achat et la vente d’actifs représentent un risque élevé pour deux raisons : l’investissement reste un secteur de blanchiment d’argent important, et les opérations de montants significatifs peuvent entrainer des montages de financement complexes, source de non-conformité. La CNS (Commission Nationale des Sanctions) peut recourir au service des inspecteurs de la DGCCRF pour vérifier l’adéquation des dispositifs en place et procéder à des sanctions.

Il est communément reconnu que :

  • le risque est évalué comme faible pour les activités de location,
  • le risque est évalué comme moyen pour les activités de speciality leasing et de cession de fonds de commerce,
  • le risque est évalué comme élevé pour les activités d’achats et de ventes d’actifs.

Quelle vulnérabilité ?

Les risques les plus fréquents dans les entreprises de l’immobilier commercial sont concentrés sur les tiers avec lesquels elles travaillent le plus souvent : les commerces.

Le niveau de risque de ces commerces varie en fonction de la nature de leurs activités.

Cette première évaluation des risques peut être augmentée par l’existence de certaines structures suspectes chez le tiers, comme : personnes morales à existence éphémère, sociétés échappant au commissariat aux comptes, existence de prête-noms, groupe de sociétés opaques, objet social douteux (relevant une discordance entre activité déclarée et réelle), personnes morales enregistrées dans un centre offshore.

Comment limiter ces risques si spécifiques ?

Dans ce contexte, le réflexe naturel du directeur juridique/compliance officer d’une entreprise du secteur de l’immobilier commercial va être de mettre en place une procédure de vérification du tiers pour limiter ces risques avant tout type de contractualisation.

Cette vérification du tiers pourra avoir lieu, par exemple, avant la vente d’un fonds de commerce dans un centre commercial géré par le mandant.

Avant la signature du mandat, la procédure exigera de rassembler les documents contractuels et d’établir une fiche de contrôle AML (Anti-Money Laundering). Cette fiche rassemblera différentes informations comme par exemple : l’extrait de registre officiel du commerce, la forme juridique, les informations concernant l’adresse du siège social, l’identification des associés, le pouvoir des personnes agissant en son nom…

Cette fiche est le plus souvent complétée par la réalisation d’une vérification du tiers en interrogeant des bases de données payantes.

En fonction des résultats obtenus, le compliance officer pourra décider d’arrêter ou de soumettre à autorisation la relation d’affaires, si l’un des cas suivants se présente :

  • il existe un soupçon d’opération de blanchiment de capitaux,
  • le tiers n’est pas présent lors de l’identification,
  • le tiers est domicilié dans un pays à risque et/ou identifié pat le GAFI (Groupe d’Action Financière).
C’est sur l’ensemble de ce processus de vérification des tiers que BWise® Vendor Risk Management vous apportera sa valeur ajoutée en vous permettant par exemple de :
  • définir les critères pertinents de vérification sur les tiers,
  • stocker et classer l’information des résultats des recherches effectuées,
  • identifier et évaluer les plans d’actions associés aux risques les plus significatifs
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Vous pouvez également prendre connaissance du Livre Blanc conformité Nasdaq : « comment traiter de manière cohérente plusieurs règlementations : l’exemple de Sapin II et GDPR » où la notion de vérification des tiers est abordée.

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